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                                                                          188体育直播
                                                                          關於188体育直播審理涉產權式商鋪案件的調研報告
                                                                          作者:成都市中級人民188体育直播課題組  發佈時間:2018-12-13 11:13:14 打印 字號: | |

                                                                          隨着經濟的發展和房地產市場繁榮,產權式商鋪應運而生 。囿於產權式商鋪固有的物理屬性,此類糾紛存在合同關係複雜、權利定性爭議大、責任承擔舉證難、刑民法律關係交叉等特點 。爲此   ,我們歸納了糾紛形態的表現形式,並在此基礎上就此類案件的審理思路以及妥善處理涉產權式商鋪案件提出對策建議。

                                                                          一、產權式商鋪糾紛概述

                                                                          (一)產權式商鋪的概念

                                                                          所謂產權式商鋪,是指房地產開發商將整體的商業建築物分割爲若干獨立的部分分別銷售,各獨立銷售的面積之間不設物理間隔,業主購買並辦理產權登記後享有產權但不直接經營 ,而是由開發商或專門的經營公司負責統一經營管理,業主獲取定期、定額回報的房地產銷售模式。其實質是所有權和經營權相分離的一種房地產商鋪產品形式,目的是開發商爲了籌集或迅速回籠建設資金。產權式商鋪經營模式最早起源於上世70年代末的歐美 ,2003年在我國北上廣深等發達城市流行,2010年席捲國內省會城市 ,近幾年來逐漸向二、三線城市發展。

                                                                          (二)產權式商鋪的經營模式

                                                                          開發商通過產權分割交易、集中規劃、包租管理,迅速融資興建大規模的商貿市場或商業綜合體 ,並主要採取以下經營模式:

                                                                          1.售後包租模式。開發商在出售商鋪時與購房人約定,在一定期限內承租或代爲出租購房人所購商鋪,並由其或委託的經營公司對外經營 。在實踐中,一般是開發商在當地設立子公司或與其他主體共同出資設立經營公司,或是委託或聘請與其沒有股權、資金關聯的企業 ,對所涉商鋪進行物業管理和商業運行,並與業主簽署包租協議 。

                                                                          2.出售使用權模式 。開發商與業主簽訂商鋪‍使用權買賣合同‍ ,約定業主以一定的價格購買商鋪幾十年的使用權,該期間內商鋪全權委託開發商或經營公司管理,並按照一定標準支付業主租金,同時允許開發商在一定期限內可向業主支付回購款回購該商鋪。

                                                                          3.出售收益權模式 。開發商將商鋪一定期限的收益對外出售 ,由購房人按照當地租金的標準支付對價 ,開發商再以租金的一定比例每年支付收益,期滿後由開發商回購 ,並返還購房人對價 。一般情況下 ,開發商往往先將商鋪進行出租經營,再將該經營的收益權進行出售 。

                                                                          4.期租賃模式 。開發商將商鋪出租給承租人,約定較長時間的租賃期限 ,由承租人一次性付清租金,租期內由開發商包租使用 ,並每年支付承租人收益;租賃期滿後商鋪的所有權歸業主,或者由開發商返還租金後回購 。

                                                                          (三)產權式商鋪糾紛的成因分析    

                                                                          1.經濟上行乏力,房地產調控政策加壓。近十年來 ,產權式商鋪以其“投資門檻較低、回報相對穩定”的優勢在發展初期獲得了極好的市場反響,但隨着近年來產業結構調整及經濟形勢下行壓力不斷增大 ,以及房地產調控力度的不斷加壓,商業地產進入低迷期,產權式商鋪逐漸褪去昔日光環,其本身運作模式極不規範的缺陷和隱藏的法律風險也得以暴露 。

                                                                          2.個人財富積累,購房人風險意識薄弱 。隨着社會財富的積累 ,形成了手中握有大量閒散資金的個人購房人 。開發商利用羣衆普遍抱有“一鋪養三代”的傳統觀念 ,以及產權式商鋪面積小而迎合了很多資本小的投資客希望能買鋪生財的心理 ,從而備受購房人的青睞 。但購房人過於關注商鋪的高回報率 ,盲目信任開發商在商鋪宣傳中的返租回租等承諾 ,忽視了對商鋪的實地考察 ,業主與開發商的矛盾糾紛層出不窮。

                                                                          3.開發商降成本、爭利潤、轉風險、避責任 。產權式商鋪具有籌集規模大、回籠資金快的特點 。在銷售階段 ,開發商急功近利 ,一方面以高回報的承諾吸引衆多業主購買 ,另一方面對於政府要求一定比例自持而無法銷售的房產,又以包租、出售使用收益權等方式對商鋪進行“二次利用”,逐漸成爲了開發商融資獲利的一種渠道,並且在資金到手後成立專門的經營公司或將商鋪委託給第三方管理者經營轉嫁責任與風險,而經營公司往往不具有債務履行能力,侵害購房人利益。

                                                                          4.法律性質界定難,尚無較爲統一的裁判意見。產權式商鋪作爲一種房地產經營模式很難在我國現有物權體系中找到其明確的法律定位 ,對產權式商鋪的登記確權等問題也沒有具體的法律規定。搜索全國關於產權式商鋪的案例可以發現,大部分188体育直播在司法裁判中迴避對產權式商鋪經營模式進行物權類型的定性  ,轉而利用《民法通則》《合同法》和《物權法》的其他法律規定加以判決 ,根據民法上平等自願原則、維護多數業主的最大化利益、防止社會財富的浪費等理論依據進行裁判。這無疑會導致同案不同判現象的出現以及裁判公信力不足的不良後果。

                                                                          5.政府監管尚不到位,各地政策把握不一。對於產權式商鋪 ,我國各個地方管理部門的登記態度也不盡相同 。北京、南京、長沙、常州等地房管局對產權式商鋪的登記問題持肯定態度,而上海、深圳、合肥等城市則禁止對此進行登記。各地方政府針對產權式商鋪的混亂髮展態勢,採取禁止銷售,不予登記,向消費者發文提醒等消極態度來面對,但並沒有解決實際問題。成都市2017821日對商業、辦公類用房(含新建商品房和存量房)分割和轉讓做出新規,規定在2017421日之後取得建設工程規劃許可證的商業、辦公類用房,應按照房屋基本單元進行分割和轉讓 ,禁止以任何虛擬、劃線等無實體牆的形式進行分割和轉讓 ,但在此之前銷售運營的產權式商鋪出現的糾紛仍面臨大量的訴訟風險。

                                                                          二、產權式商鋪涉及法律關係及糾紛形態分析

                                                                          (一)產權式商鋪常見法律關係分析

                                                                          鑑於產權式商鋪的物理屬性和特有經營模式 ,實踐中存在多種法律關係交叉並存的問題 ,我們認爲 ,其中主要存在以下法律關係:

                                                                          1.房屋買賣合同法律關係。產權式商鋪模式中首先由購房人與商鋪開發商或商鋪第一手購買者(通常是整體購買方)進行商鋪買賣 ,即產生房屋買賣合同關係。

                                                                          2.押貸款及擔保關係。作爲產權式商鋪的中小購房人,一般不可能一次性支付過多的現金 ,購房人多數是先支付一定數額的首付款,然後將所購商鋪抵押給貸款銀行的該金融機構,進行按揭貸款,隨後每個月支付固定數額的資金給銀行,銀行就此取得相應商鋪的抵押權 ,建立擔保合同關係。

                                                                          3.裝飾裝修合同關係。產權式商鋪通常都是清水房 ,爲經營所需 ,需要與裝修公司建立裝飾裝修合同關係。而基於避稅、規避政策或經營項目統一裝修打造的需要 ,在部分項目的操作實踐中,可能存在將房屋總價款進行拆分的情況。即購房人和商鋪開發商或商鋪第一手購買者指定的裝修公司另行簽訂《委託裝修協議》或《裝飾補充協議》,其中既可能有真實的裝修合同關係,也可能存在以裝修款拆分房款的情況。

                                                                          4.屋租賃合同關係 。當商鋪經營採取的是租賃模式 ,那麼購房人和開發商(或專業管理公司)或實際經營公司之間形成的就是房屋租賃合同法律關係 ,出租人始終是購房人 ,而開發商和第三方管理公司或經營公司根據售後返租、售後包租、轉租等不同模式進退於承租人的角色。

                                                                          5.委託合同關係。在實踐中,購房人有時會向商鋪開發商或商鋪第一手購買者(整體購買方)指定的專業管理公司出具授權委託書或雙方建立委託合同關係 ,由上述專業管理公司基於小業主的授權委託行使商鋪的收房、物管、招商、出租、辦理相關營業手續、裝修裝飾工程管理等業主權利。

                                                                          6.購合同關係。爲了吸引購房人購買產權式商鋪或商鋪的經營權,開發商或其指定的專業管理公司往往承諾固定回報率之外,還與購房人約定在購買一定期限之後  ,購房人可以將所購商鋪或商鋪經營權原價甚至溢價賣給開發商。回購條款的約定在開發商和購房人之間形成了一種附期限的合同關係 ,即當購房人購買商鋪達到約定的年限時,其便享有是否賣鋪(或經營權)的選擇權。

                                                                          (二)涉訴產權式商鋪常見的糾紛形態

                                                                          1.屋買賣合同糾紛 。購房人與開發商因產權式商鋪的買賣關係引發糾紛 ,但因商鋪經營狀態不同、房價漲跌形態不同 ,購房人利益各有不同 ,故主要會提出以下幾種訴訟請求:1)購房人以開發商逾期交房或逾期辦證爲由要求解除房屋買賣合同、退還房款及稅費、賠償損失、支付違約金 ;(2)要求商鋪出賣人出具面積實測報告、退還差額房款(含裝飾裝修、稅費在內)並支付資金佔用利息損失 ;(3)繼續履行合同,交房或辦理產權證;(4)要求房屋買賣解除合同。

                                                                          2.裝飾裝修合同糾紛。此類糾紛中 ,購房人往往以實際裝修價值與市場價值不符、裝修逾期完工或未裝修爲由要求裝修公司退還裝修款、裝飾款並支付資金佔用利息、賠償購房人爲實現債權支出的各項費用 。

                                                                          3.屋租賃合同糾紛。與買賣合同類似 ,因爲利益差異 ,作爲房屋產權人的購房人通常會提出以下幾種訴請:

                                                                          1)以承租人長期拖欠租金爲由,要求解除《委託經營管理合同》或《房屋租賃合同》、騰退案涉產權式商鋪;對於《委託經營管理合同》或《房屋租賃合同》已解除的  ,可能還涉及要求返還案涉產權式商鋪並支付房屋佔有使用費。(2)要求承租人繼續履行《委託經營管理合同》或《房屋租賃合同》 ,支付所欠原告租金及逾期支付租金的違約金 ;

                                                                          4.返還原物糾紛。在《委託經營管理合同》或《房屋租賃合同》已解除後 ,要求實際經營者(即最終承租方)返還房屋、支付房屋佔有使用費、違約金或資金佔用利息損失。

                                                                          三、188体育在线產權式商鋪案件主要特點

                                                                          我們對近三年188体育在线受理的產權式商鋪案件進行重點分析後,認爲案件存在以下特點:

                                                                          1.案件數量與區域經濟發展密切相關 。因城市產業佈局和空間規劃的原因 ,產權式商鋪通常位於中心城區。受前述諸多因素的影響,近年來成都市產權式商鋪糾紛在中心城區大量出現 。

                                                                          2.涉案人數多,信訪維穩風險大 。產權式商鋪的經營模式中涉及開發商、購房人、經營管理公司、實際承租人等各種利益主體。由於產權式商鋪特有無力屬性,此類糾紛往往由同一樓盤的多個購房人提起,當事人往往抱團維權  ,通過集體信訪等方式表達訴求。

                                                                          3.法律關係複雜 ,訴訟請求可能相互排斥。雖然小業主都選擇訴訟的方式尋求權利救濟,但其在訴訟中有不同的訴訟請求。即使是處理同一樓盤的案件,188体育直播也面臨小業主往往分別依據買賣、租賃、裝修、委託經營等合同提出各自不同的訴訟請求 。因各方利益訴求不同 ,188体育直播很難準確掌握各方利益的平衡點,影響188体育直播在糾紛的協調處理中形成較爲統一的處置意見。

                                                                          四、妥善處理該類案件的幾種意見

                                                                          產權式商鋪糾紛中,購房人通常會簽訂房屋買賣合同、委託裝修協議、經營管理合同或租賃合同 ,雖然合同相對方不統一,單獨每一份合同的法律性質亦不相同 ,但無論從合同簽訂的形式、合同約定的內容、實際履行的方式來看 ,上述幾份合同實際上互爲條件、相互關聯 ,權利義務不可分割,共同實現了購房人購買房屋並以所購房屋爲投資基礎,再交由出賣人或關聯企業統一經營管理、從而取得各項收益的交易目的。基於業主訴求的不同,其起訴的內容也有所差別,如何處理該類案件,主要形成了以下幾種意見:

                                                                          (一)綜合認定、統一處理

                                                                          該種思路認爲 ,在處理購房人基於任一合同提出的訴訟時 ,應將商品房買賣合同、租賃合同、裝修合同等關聯合同的行爲統一予以認定爲投資行爲 。

                                                                          1.認定理由 。購房人購買房屋的目的並非取得對房屋的現實支配,而是在出賣人或關聯企業的統一經營管理的前提下獲得固定的投資回報率 ,案涉房屋是爲購房人實現債權提供的擔保 。購房人支付的裝修款和裝飾配套費實質爲投資款本金的組成部分 。而出賣人往往並非案涉樓盤的開發企業 ,系從開發企業整體購買房屋後出售並加收裝修款等費用,實爲以此方式收取購房人投資款本金  。因此,應當認定上述系列合同具有共同的投資性質,購房人單獨對其中某一份合同提出訴求應不予支持 ,應將幾份合同應同時履行或同時解除 ,購房人不能割裂開來單獨就其中一份合同主張權利義務 。

                                                                          2.統一處理存在的風險與難點。一是購房人和不同主體簽署多份合同  ,若直接否定依據書面證據呈現的法律關係系雙方當事人真實意思表示並且主動改變案涉法律關係性質的認定,與購房人主觀認識的法律關係存在較大差異,最後處理結果與購房人心理預期也存在較大落差,法律關係認定存在一定風險和跨度  。二是可能產生刑民認定的衝突。《最高人民188体育直播關於審理非法集資刑事案件具體應用法律若干問題的解釋》中明確規定 ,不具有房產銷售的真實內容或者不以房產銷售爲主要目的 ,以返本銷售、售後包租、約定回購、銷售房產份額等方式非法吸收資金的以非法吸收公衆存款罪定罪處罰,以此種思路處理則意味着出賣人可能構成刑事犯罪,可能產生以民事審理認定刑事犯罪的後果。三是如何結合案件事實 ,嚴格從法律層面對出賣人及其關聯企業的行爲主體和責任主體進行統一認定,最終判決上述三個主體共同或連帶承擔責任存在難點和風險。四是執行環節存在諸多障礙,房屋拍賣難以整體變現 。往往在出現產權式商鋪集團訴訟前,出賣人或關聯企業已基本無資產可供執行,故執行款項只能在執行環節通過拍賣房屋的方式變現或執行出賣人對第三方的債權 ,但因產權式房屋沒有“四至”難以在現場確切定位 ,且絕大多數業主尚未起訴,而已起訴業主和未起訴業主所有的產權式房屋不可避免存在物理和空間屬性上相鄰或無法分割的特點,故在執行拍賣環節將可能存在諸多障礙 ,難以整體變現。五是訴訟和穩定風險加大。若先起訴的購房人獲得生效判決並申請188体育直播凍結或執行出賣人對第三方的租金收益 ,則可能導致出賣人無法支付其他廣大購房人的委託經營管理費,從而造成業主的大面積起訴和維穩風險;若出賣人或關聯企業無能力返還投資款本金及相應投資回報 ,且作爲擔保的房屋尚未通過執行程序整體變現的相當長一段時間內,業主可能面臨收益落空又執行不能的情況,亦存在風險。

                                                                          (二)綜合認定,分案處理

                                                                          該種思路認爲  ,雖然購房人與開發商或關聯企業簽訂的數份合同權利義務不可分割 ,但可以認定房屋買賣合同中的房款、委託裝修協議中的裝修款和裝飾配套費共同構成了購房總款,委託經營管理合同中約定的每月經營管理費爲房屋租金收益。因產權式房屋具有所有權和經營管理權相分離、由第三方管理公司統一經營管理以保障業主整體利益的特點,故應將該特點納入到各類案件中分別處理。

                                                                          1.認定理由。對於購房人與出賣人或其他關聯企業簽訂的《委託裝修協議》,從商業用途來看  ,購房人支付的裝修款和裝飾配套費並非真正意義上的房屋裝修款和裝飾配套費,其實質爲購房款的組成部分。從合同內容而言,購房人與出賣人或關聯企業簽訂規定委託裝修協議約定中缺乏裝飾工程量清單、裝修裝飾標準等裝修合同的必備要素和條款,而且《房屋買賣合同》約定的清水房價格普遍偏低,《委託裝修協議》約定的裝修款明顯過高 ,故根據目前房地產市場交易和行業現狀 ,系出賣人或關聯企業關於爲避稅而進行房款拆分的辯稱意見更貼近客觀現實。從交易過程來看,購房人購房的目的在於獲取投資回報,而並不關心房屋的裝修狀態本身 ,直到不能按約定正常返租時 ,購房人才根據《委託裝修協議》主張權利 。因此 ,應當認定裝修款和裝飾配套費應納入案涉項目統一裝修和整體打造的範圍予以考量,購房人無權單獨就其所購房屋主張解除《委託裝修協議》並返還相應裝修款和裝飾配套費。

                                                                          對於購房人與相關企業簽訂的《委託經營管理合同》 ,應當認定爲房屋租賃關係。從實踐來看 ,合同約定的每月經營管理費,系按照清水房房款、裝修款、裝飾配套費總和以一定比例計算的固定收益 ,不論經營好壞與否,出賣人或關聯企業都要向購房人每月定期向購房人支付該收益,該合同關於經營管理費的約定與一般租賃合同中的權利義務一致 ,故經營管理費實爲租金   。

                                                                          2.能的風險點和障礙。一是該種思路的處理方式否定表面證據呈現的裝飾裝修合同關係,直接將裝修款和裝飾配套費認定爲購房款的組成部分以及購房人訴請針對其所購房屋的裝修款和裝飾配套費納入到案涉項目統一裝修和整體打造經營範圍內來認定存在法律風險 ,而且即使絕大部分購房人已取得不動產登記證書並普遍享受了委託經營管理費收益  ,能否當然視爲對交付房屋現狀的認可也值得商榷 。尤其是類似的項目目前尚沒裝修完 ,業主既未取得不動產登記證書也在很長一段時間沒有任何委託經營管理費收益,假如以此否定購房人關於裝飾裝修合同糾紛項下的全部訴訟請求的理由是否準確及充分 ,還有待進一步商榷 。而一旦將裝修款和裝飾配套費認定爲購房款後,基於項目系統一裝修和整體打造經營,若今後全體業主或業委會主張解除《委託裝修協議》並要求返還裝修款和裝飾配套費 ,案涉項目的裝修水平、範圍及租賃期滿後返還房屋的原狀應如何認定也存在事實認定障礙 。在房屋買賣合同糾紛項下 ,若將裝修款和裝飾配套費直接認定爲購房款的部分 ,可能存在《房屋買賣合同》條款理解及適用的障礙 。

                                                                          二是該種思路的處理方式與購房人心理預期差距明顯 ,穩定風險大 。從多數業主的心態分析而言 ,其既要通過解除《委託經營管理合同》收回房屋自主經營、又要解除《委託裝修協議》要回裝修款和裝飾款、還想取得房屋的所有權不變,但該種思路僅認可購房人對所購房屋享有所有權 ,卻很難支持其實際收回房屋自主經營,如果否定收回裝修款和裝飾配套費則該種結果和購房人的預期差距大,穩定風險較大 。

                                                                          三是該處理方式系根據證據表象判斷,後續訴訟風險可能更大。如第三方違約不能按時返租,購房人如何收回不具有獨立空間的房屋自主經營。在後續訴訟中無法迴避這一根本問題 ,即使委託經營期滿後按購房人取得的不動產登記證書的房屋平面圖可以確認由第三方返還房屋,但因房屋四界不清和涉及相鄰關係會面臨執行不能的障礙 ,後期處理難度和涉穩風險更大 。

                                                                          (三)參考按份共有理論進行認定

                                                                          1.認定理由。關於產權式商鋪的物權屬性,理論上主要有兩種觀點,即建築物區分所有權說和按份共有說。我國《物權法》規定 ,業主對建築物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權 ,對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利 ,也就是說建築物區分所有權是指由區分所有建築物專有部分所有權、共用部分共同管理權及因共有關係而產生的成員權所構成的特別所有權 。《最高人民188体育直播關於審理建築物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二條對建築物專有部分做出了界定:“建築區劃內符合下列條件的房屋,以及車位、攤位等特定空間 ,應當認定爲物權法第六章所稱的專有部分:(一)具有構造上的獨立性,能夠明確區分;(二)具有利用上的獨立性 ,可以排他使用 ;(三)能夠登記成爲特定業主所有權的客體 。” 因此 ,理論上和法律規定均明確了專有部分必須具備與外界相隔離的功能 ,應具備構造和利用上的獨立性。

                                                                          產權式商鋪物理空間上並無“四至” ,購房者通過簽定協議將產權式商鋪交由開發商或第三方就整個商業項目統一規劃並經營使用 ,所以產權式商鋪無需也無法具備與外界相隔離的功能,即無需也無法具備專有部分構造和利用上的獨立性。另外,產權式商鋪投資者購鋪並不是爲了自己經營,而是看中其投資回報 。因此,投資者對商鋪是否具備構造和利用上的獨立性並不特別關心,投資者對商鋪具體位置的關注也不急切 。綜上所述  ,由於產權式商鋪權利基礎要件的缺失(無構造和利用上的獨立性),所以其不成立建築物區分所有權。

                                                                          這種思路認爲,產權式商鋪的權利類型更具有按份共有的法律特徵。所謂按份共有  ,指兩個或兩個以上的共有人按份額(應有部分)對共有財產共同享有權利和分擔義務的法律狀態。按份共有具有以下性質:1.按份共有之共有人對共有財產存在一定的應有部分(份額)。所謂應有部分,又稱“份額”或“持份”,指共有人對共有物所有權享有權利的比例,或共有人對共有物所有權在量上應享有的部 。2.從主體上看 ,按份共有的主體爲兩個或兩個人以上 ,而且他們之間的聯繫是偶然的,並不以團體之結合關係爲前提。3.從內容上看 ,按份共有人對其應有部分享有相當於所有權的權利,在法律或協議未作限制的情況下  ,按份共有人隨時都可以要求分出或轉讓其份額 ,即解散共有關係。從實踐中看  ,產權式商鋪的劃分方式,不是物理形態的空間分割模式 ,只是商鋪所有權量的抽象分割 ,而這正與民法按份共有制度中“應有部分應作抽象理解”的要求相吻合 ;其次 ,產權式商鋪各共有人之間也並非基於團體關係而成立共同共有,其共有關係是分別獨立的投資行爲  ,故存在一定的偶然性 ;再次,雖然在產權式商鋪的實際經營過程中 ,爲了保持整個商場的統一經營管理 ,通常在一定期限內不允許投資者分割大型商場,但是這種通過共有物不分割契約予以確定的經營模式 ,卻正是建立在投資者有自由轉讓應有部分權利基礎之上的 。綜上所述 ,產權式商鋪的物權屬性應認定爲按份共有關係 。

                                                                          根據物權法第九十七條的規定 ,處分共有的不動產或者動產以及對共有的不動產或者動產作重大修繕的,應當經佔份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意,但共有人之間另有約定的除外。因此,如果將產權式商鋪認定爲按份共有關係 ,在沒有特別約定的情況下 ,應當經份額佔三分之二以上的共有人即面積佔三分之二以上的表決權同意。綜上,產權式商鋪實際爲一個權屬單元的所有權量的抽象分割 ,將其權利類型界定爲按份共有,有利於解決實踐中產權式商鋪的統一經營和個體物權的衝突。

                                                                          2.可能的風險點和障礙。一是先前約定內容可能阻卻業主在物權上的請求權 。這種思路處理產權式糾紛需以業主同意作爲權利行使的前提 ,如果合同約定或相關的章程、管理規約中進行了權利限制,則約定內容可阻礙業主在物權上的請求權。二是如何認定“多數意見”的標準尚無定論。從當前涉訴的樓盤來看  ,客觀存在只有部分購房人起訴的情況。而未涉訴的業主並不宜認定爲從民事訴訟法的角度“必須參加訴訟的當事人” 。如何認定“認定多數意見” ,顯然應以全體業主多數決的方式最爲恰當 。即使全體購房人均已參加訴訟 ,採取三分之二多數決的方式 ,則以三分之二以上戶數爲認定依據亦或三分之二以上面積爲認定依據亦或面積與戶數均應達到三分之二以上才能認定爲“多數”尚存在爭議。三是“少數派”利益如何保護存在不確定,依然存在穩定風險 。這種處理思路以保障連續經營及實現物的效用最大化作爲價值導向,原則上業主不得單獨要求收回商鋪 。但產權式商鋪樓盤的購房人衆多 ,同一樓盤的“少數意見”持有人數可能也在數十甚至上百戶,這些人的訴求如果均不能滿足 ,依然存在不穩定因素 。四是可能存在長期無法達成多數意見的情況 ,人爲延長訴訟週期 ,增加穩定風險。受購房人個人認識水平、經濟能力等因素影響 ,購房人對產權式商鋪的未來預期各不相同 ,而經濟形勢、房地產政策的影響都可能影響購房人最終決策 。沒有恰當的引導 ,可能出現“多數意見”長期未決的情況 ,人爲延長訴訟週期,增加訴累 。

                                                                          (四)對於涉嫌刑事犯罪的 ,及時移送

                                                                          在實踐中,還有部分樓盤在買賣合同中約定了回購條款,因開發商資金鍊斷裂或經營不佳等原因,存在租金長期無力支付等情形,部分購房人在向188体育直播提起民事訴訟的同時,也以詐騙或非法吸收公衆存款爲由向公安機關報案。因此  ,在民事案件審理過程中,如果發現符合《最高人民188体育直播關於審理民間借貸案件適用法律若干問題的規定》第五條以及《最高人民188体育直播關於在審理經濟糾紛案件中涉及經濟犯罪嫌疑若干問題的規定》規定的情形 ,應當及時移送公安機關 。

                                                                          鑑於當前司法機關對產權式商鋪刑民交叉案件的認識尚有待進一步統一,爲避免相互推諉或引發大規模信訪穩定問題  ,對於可能涉及刑事犯罪的案件,在審理過程中應當積極向黨委政法委進行彙報 ,請求黨委政法委統一協調處理。

                                                                          綜上 ,前述案件處理思路均有一定的合理性 ,但也均存在社會效果和法律效果不足之處,應當因案施策 。但應當始終堅持“同一樓盤統一處理”的原則 。具體採用何種方式 ,應當以兼顧大部分涉訴羣衆訴求 ,有利於實現大多數羣衆利益的方式確定 。

                                                                          五、其他對策與建議

                                                                          鑑於產權式商鋪這一財產無法具體化、確定化,且在我市大量存在 ,即使部分樓盤暫時因爲業主可以收取租金而沒有引發糾紛,但未來經營狀況能否保障業主的穩定收益,租賃期滿後能否繼續獲取租金等問題不容忽視 ,因此隱憂猶在 。爲此,我們提出如下建議:

                                                                          一是健全完善產權式商鋪項目的監督機制。可考慮建立由購房人成立類似業主委員會的團體或專門的行業委員會,並以此爲基礎配合建設主管部門、工商部門加大對開發商在開發過程中的違規操作行爲、銷售過程中的違法銷售行爲、虛假廣告的查處和懲罰力度,並要求開發商提供專業的擔保公司爲投資回報的承諾進行擔保。

                                                                          二是鼓勵建立業主自治監督組織。建議房地產行政主管部門出臺相關規定,要求業主購買商鋪後,應委託業主自己選定的業主組織或主管部門指定的其他組織 ,授權該組織在委託經營期限屆滿時統一行使收回商鋪 ,並再次委託經營的權利 ,並有權對商鋪的公共設施進行維修、更換等事宜,以保障廣大業主的利益。

                                                                          三是在小業主自願的基礎上,積極引導小業主依照《公司法》或《合夥企業法》的規定 ,按其購買的房產投資的比例參股或合夥 ,以樓盤爲整體 ,自主成立經營性公司或組織,統一對外進行相應經營  。

                                                                          來源:市188比分直播民四庭
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